Verwachting dalende WOZ-waarden onjuist
Binnenkort glijden de WOZ-beschikkingen weer door de brievenbus van woningeigenaren. De economische crisis en haar invloed op de huizenprijzen wekken de verwachting dat de WOZ-waarden van woningen zullen dalen. Maar dat kan wel eens tegenvallen. Aan gemeenten de taak dat uit te leggen.
‘CBS bevestigt daling huizenprijzen’ en ‘Herstel huizenprijzen pas 2015’. Twee krantenkoppen uit Het Financieele Dagblad van de laatste twee maanden. Die twee zijn makkelijk uit te breiden met koppen van dezelfde strekking uit meer kranten en periodieken. En ook andere media maken regelmatig melding van dalende prijzen bij de verkoop van woningen. Verkoopcijfers zijn belangrijk bij de vaststelling van de WOZ-waarden (Wet waardering onroerende zaken). Niet zo vreemd dus dat velen ervan uitgaan dat de WOZ-beschikking dit jaar een flink lagere woningwaarde zal kennen. Maar onder meer in Veendam is dat niet het geval, zo blijkt uit de WOZ-beschikkingen die eind vorige maand de deur uitgingen. Daar stijgt de WOZ-waarde van woningen met gemiddeld 0,8 procent. En bijvoorbeeld in Borsele, Goes, Kapelle en Tholen daalt de gemiddelde waarde van huizen volgens de al verstuurde WOZ-waarderingen weliswaar met ruim een procent, maar echt veel is dat niet. ‘Het is in ieder geval minder dan de inflatie in 2008, het jaar voorafgaand aan de waardepeildatum’, zegt Sjaak van der Steen, directeur van de gemeenschappelijke regeling die onder meer de WOZ-waardering doet voor de vier Zeeuwse gemeenten.
Tegenvaller
Een tegenvaller voor veel burgers. De WOZ-waarde bepaalt mede de hoogte van de onroerendezaakbelasting (ozb), de waterschapsbelasting en het eigenwoningforfait. Hoe lager de waarde, hoe gunstiger voor de belastingbetaler. Voor de ozb geldt dat overigens niet helemaal. Hoofd afdeling WOZ-belastingen en vastgoedregistratie van de gemeente Veendam Gera Ham: ‘Wanneer de WOZ-waarde van woningen gemiddeld sterk daalt, verhogen gemeenten doorgaans het ozb-tarief. Ze zullen meestal wel eenzelfde bedrag aan ozb willen ontvangen. Gewoonweg omdat gemeenten dat nodig hebben om hun begroting sluitend te houden.’ Desondanks rekenen veel huiseigenaren dit jaar op een veel lagere WOZ-waarde. Van der Steen: ‘Dus zullen we weer een hoop moeten uitleggen’. Hij doelt op het systeem van waardebepaling. De waarde wordt jaarlijks vastgesteld op een waardepeildatum. Voor de WOZ-beschikkingen 2010 is die datum 1 januari 2009. Bepalend is dus de ontwikkeling op de huizenmarkt in 2008. Uit gegevens van het Kadaster en het Centraal Bureau voor de Statistiek blijkt dat de gemiddelde huizenprijzen op 1 januari 2009 niet eens zo veel hoger lagen dan bij de vorige waardepeildatum, 1 januari 2008. De eerste helft van 2008 stegen de verkoopprijzen van woningen, halverwege dat jaar waren de prijzen redelijk stabiel en aan het eind van het jaar, toen de economische crisis haar intrede deed, daalden ze. Die peildatum is volgens Van der Steen een moeilijk begrip. ‘We hebben er de laatste jaren al veel voorlichting over gegeven, maar het blijkt moeilijk tussen de oren van mensen te krijgen.’ Dit jaar zou dat wel eens extra moeilijk kunnen worden doordat de huizenprijzen nu beduidend lager liggen dan ruim een jaar geleden. Ham (Veendam) : ‘Ook vorig jaar verwezen velen in hun bezwaarschriften tegen de WOZ-waarde al naar de economische crisis. Volgens hen moest die leiden tot een lagere waardering, maar dat verband was er toen helemaal niet. Dat argument zal dit jaar zeker terugkomen in de bezwaarschriften.’ Goede en tijdige voorlichting door gemeenten is raadzaam, zo schreef de VNG eind vorig jaar aan haar leden. Van der Steen en Ham zijn het volledig eens met de vereniging. Van voorlichting vooraf is het in hun gemeenten echter niet gekomen. Beiden vinden dat je mensen niet al te lang tevoren moet overvoeren met informatie. Daarnaast hadden ze het daarvoor te druk in de periode vlak voor de verzending van de WOZ-beschikkingen.
Huis-aan-huisbladen
De vier Zeeuwse gemeenten en Veendam concentreren hun voorlichting rond het moment van verzending. Daarbij spelen huis-aan-huisbladen een grote rol. De gemeenten geven daarin uitleg over het systeem van waardebepaling en ze schetsen de woningmarktontwikkeling van 2008. En ook de gemeentelijke internetpagina’s bieden die informatie, net als de bijsluiters bij de WOZ-beschikkingen. Of dat voldoende is, betwijfelt Ham. ‘Veel mensen lezen slecht.’ Dus doet Veendam meer. Bijvoorbeeld voor de eigenaren van zo’n tweehonderd woningen die meer gewild zijn geworden en een hogere verkoopprijs hebben, met dus een behoorlijke waardestijging als gevolg. ‘Deze mensen krijgen de mogelijkheid om een afspraak te maken met de taxateur. Die kan hun dan uitleggen hoe de waardestijging tot stand is gekomen.’ Dat gebeurt met het doel begrip te kweken. En natuurlijk om het aantal bezwaarschriften zo beperkt mogelijk te houden. Want het voorwerk wordt zo goed mogelijk gedaan om het nawerk, de afhandeling van bezwaarschriften, te beperken. Ham: ‘Die afhandeling vormt een flinke kostenpost. We volstaan niet met een standaardreactie, maar geven een goede onderbouwing van de waardering. Dat vergt veel tijd.’ Ook Borsele, Goes, Kapelle en Tholen doen hun uiterste best om het aantal bezwaren te beperken. De eerste twee weken na de verzending van de WOZ-beschikkingen geldt daar een verbod op het opnemen van verlof voor de belastingambtenaren. Van der Steen: ‘We hebben al ons personeel nodig om vragen te beantwoorden.’
Binnen de perken
Ham en Van der Steen denken het aantal bezwaarschriften binnen de perken te kunnen houden. De vier gemeenten in Zeeland kenden in 2008 nog 2500 bezwaren. Een jaar later was dat aantal gehalveerd, terwijl toch de economische crisis begin vorig jaar ook al verkeerde verwachtingen schiep. Veendam zit al jaren rond hetzelfde aantal van driehonderd bezwaren. Van der Steen: ‘De waardevaststelling van woningen is in de loop der jaren veel professioneler geworden. Heel grote fouten zitten er meestal niet meer in. Dat komt mede doordat steeds meer gemeenten de waardering niet meer overlaten aan externe bureaus, maar het zelf doen. Daarnaast is de professionaliteit van de medewerkers die de Wet WOZ uitvoeren de laatste jaren duidelijk toegenomen. Ook speelt dat steeds meer mensen gewend raken aan het fenomeen WOZ-beschikking.’ Maar alles kan zó anders zijn, beseffen beiden. Ham: ‘Bijvoorbeeld als een organisatie als Eigen Huis ineens oproept om massaal bezwaar aan te tekenen tegen de WOZ-beschikkingen, zoals in het verleden is gebeurd.’ Zij en haar collega Van der Steen hopen op een minder confronterende houding van dergelijke organisaties ten opzichte van gemeenten. Volgens hen is die opstelling de laatste jaren overigens al verbeterd. Van der Steen: ‘Daar is uiteindelijk iedereen bij gebaat.’ De nabije toekomst zal het leren: eind deze maand moeten alle gemeenten de WOZ-beschikkingen hebben verstuurd. Hoeveel werk die weer opleveren, merken ze pas daarna.
Contact
