Taxatieverslag

Het taxatieverslag is een belangrijk onderdeel bij de onderbouwing van de WOZ-waarde. Het wordt gebruikt om de hoogte van de WOZ te bepalen en op basis waarvan een aantal belastingen worden vastgesteld. Een heffingsambtenaar van een gemeente is verplicht de aanslag op de WOZ beschikking te onderbouwen middels minimaal drie referentiepanden. Deze staan vermeld op het taxatieverslag. Heeft u geen taxatieverslag ontvangen dan kunt u deze altijd bij uw de heffingsambtenaar van uw gemeente opvragen. Dit verdient sterk de aanbeveling indien u er over nadenkt om bezwaar tegen de WOZ-waarde in te dienen.

Een taxatieverslag is geen taxatierapport

De meest gemaakte fout omtrent taxatieverslagen is overigens dat deze verward worden met taxatierapporten zoals u die gewend bent te krijgen van een makelaar. Een taxatieverslag dient enkel en alleen voor de onderbouwing van de door de heffingsambtenaar van de gemeente vastgestelde WOZ-waarde. Het bevat om die reden minder gegevens dan het taxatierapport. Niet kan bijvoorbeeld worden uitgerekend welke waarde de heffingsambtenaar van de gemeente aan de grond en de opstal heeft toegekend. Wel dient in een taxatieverslag een onderbouwing van de WOZ-waarde plaats te vinden met minimaal 3 referentiepanden die rond de waardepeildatum zijn verkocht. In de meeste taxatierapporten zult u dit niet tegenkomen.

Tijdens de taxatie dient rekening gehouden te worden met de factoren die redelijkerwijs bij de heffingsambtenaar van de gemeente bekend zijn. Er hoeft niet ter plaatse bij elke woning te worden geschouwd in hoeverre er verborgen gebreken zijn. Wel komt het niet bezoeken van een woning voor de verantwoording van de heffingsambtenaar van de gemeente.

Wat staat er in het taxatieverslag?

Het taxatieverslag bestaan uit een aantal onderdelen die van invloed zijn op de waarde van een woning. Een opgenomen omschrijving van de woning bestaat uit:

1. Aanduiding woning Het adres en eventuele omschrijving van het WOZ-object zodat u weet om welke onroerende zaak (of deel daarvan) het gaat.
2. Waardepeildatum Dit is het moment waarop het WOZ-object die waarde had. Als er bijvoorbeeld 1 januari 2019 staat, betekent dat, dat de getaxeerde waarde (zie verder) gold op dat moment. Als sindsdien de markt gestegen of gedaald is, is dat dus niet meer van belang. De wet bepaald welke waardepeildatum geldt; gemeenten hebben daar dus geen invloed op.
3. Datum fysieke situatie Deze datum verwijst naar de fysieke toestand van een pand en is alleen van belang voor panden die recent zijn gebouwd of verbouwd. Als u bijvoorbeeld in het jaar 2019 een garage heeft gebouwd, kunt u aan de hand van de datum fysieke situatie zien of die garage wel (datum 1 januari 2019) of niet (datum 1 januari 2020) in de waardering is betrokken. Sommige gemeenten zetten deze datum overigens (nog) niet op het taxatieverslag maar op de WOZ-beschikking.
4. Kadastrale aanduiding Via de kadastrale gegevens kunt u nagaan of en zo ja welke grond volgens de gemeente bij het WOZ-object hoort. Als een object geen gemeentelijk adres heeft (zoals een stuk weiland of bouwgrond) kan het via de kadastrale aanduiding alsnog getraceerd worden.
5. Objectgegevens Deze gegevens maken het mogelijk om uw woning (voor de waardering) met andere woningen te vergelijken. De gegevens sluiten daarbij aan op de wijze waarop ook kopers (in eerste instantie) de markt afzoeken: “Ik wil een vrijstaande woning, jaren 30, met 4 slaapkamers, in die en die wijk, mét garage”. Alhoewel de gemeenten zullen streven naar een zo nauwkeurig mogelijke weergave van de data, maakt het voor de waarde van uw pand natuurlijk nauwelijks uit of het bouwjaar 1966 of 1968 is en of de kubieke meter inhoud 350 of 360m3 is.
6. Marktgegevens Als uw woning in de afgelopen jaren is verkocht, treft u hier de datum en de bij het kadaster ingeschreven transactieprijs aan. Sommige gemeenten vermelden ook eventuele vraagprijzen die zij van uw woning hebben verzameld. Elke heffingsambtenaar moet, als een pand wordt verkocht, analyseren of de prijs die betaald is ook marktconform is. Zo worden te hoge prijzen (bijvoorbeeld betaald door een gemeente bij een onteigening) of te lage prijzen (bijvoorbeeld na een overlijden of echtscheiding) als niet marktconform beoordeeld. Als bij een transactie ten aanzien van uw pand zo’n bijzondere omstandigheden is geconstateerd, wordt dat vermeld. Overigens komt het steeds vaker voor dat deze analyse onvoldoende wordt uitgevoerd.
7. Vastgestelde waarde Dit is het bedrag dat de gemeente als WOZ-waarde heeft vastgesteld. U vindt dit bedrag terug op uw beschikking.

Waarom is een taxatieverslag verplicht?

De Waarderingskamer die toezicht houdt op de gemeente en de uitvoering van de Wet WOZ schrijft voor dat bij de waardebepaling van uw woning dit met een drietal referentiepanden dient te gebeuren. Tevens dienen deze referentiepanden een jaar voor of na de waardepeildatum verkocht te zijn.

Naast een grafiek van de waardeontwikkeling van het getaxeerde object worden deze drie referentiepanden ook opgenomen in het taxatieverslag. Is het niet mogelijk om 3 referentiepanden te vinden dan wordt verder gezocht naar andere woning of wordt het aantal referentiepanden verlaagd. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de impact die dit heeft op de te stellen WOZ-waarde.

Taxatieverslag opvragen

Het kan voorkomen dat bij uw WOZ-beschikking het taxatieverslag ontbreekt. Iedereen die een WOZ-beschikking heeft kan het taxatieverslag opvragen middels een DigiD inlogcode en wachtwoord. Ook een gemachtigde kan namens de belanghebbende het taxatieverslag opvragen. Deze gemachtigde moet met de belanghebbende worden vereenzelvigd.

Nut taxatieverslag voorgaand jaar voor WOZ-bezwaarschrift

Ook een taxatieverslag van een voorgaand jaar kan nuttig zijn voor de onderbouwing van een WOZ bezwaarschrift, afhankelijk van het feit of de daarop genoemde referentiepanden nog van toepassing zijn voor de huidige WOZ-waardering.

Waardeonderbouwing zonder verkoopcijfers

De taxatie van woningen geschiedt altijd door de vergelijking met gerealiseerde verkoopcijfers. Het taxatieverslag moet deze taxatie voor de belanghebbende inzichtelijk maken. Daarom vormen de verkoopcijfers van vergelijkbare panden een belangrijk onderdeel van het taxatieverslag woningen en moet dit onderdeel in beginsel altijd worden gevuld.

Er zijn echter woningen of categorieën woningen waarbij geen verkoop­cijfers van goed vergelijkbare woningen beschikbaar zijn. Dit doet zich bijvoorbeeld voor bij huurwoningen in een buurt waar alle woningen door een woningbouwvereniging worden geëxploiteerd en dus geen verkoopcijfers beschikbaar zijn. In deze wijken geeft het onderling vergelijken van de vastgestelde waarde van enkele typen woningen meer informatie dan een verkoopprijs uit een geheel andere wijk.

Ook in specifieke marktsegmenten (bijvoorbeeld top van de markt of bejaardenwoningen) zijn soms onvoldoende vergelijkbare panden verkocht, zodat het melden van de meest vergelijkbare transactie voor de belanghebbende de taxatie niet inzichtelijk maakt. Ook in die gevallen is vergelijken met de vastgestelde waarden van enkele wel vergelijkbare panden voor de belanghebbende duidelijker.

Indien mogelijk heeft het vermelden van verkochte objecten altijd de voorkeur. Ook de rechter zal bij een beroepsprocedure waarschijnlijk meer belang hechten aan verkoopcijfers van vergelijkbare objecten dan aan de vastgestelde waarde van vergelijkbare objecten.

Door WOZ Juristen een gratis taxatierapport laten opstellen

Een gemeente maakt gebruik van geautomatiseerde modellen om tot een inschatting te komen van de waarde van uw woning. De kans is daarbij altijd aanwezig dat de geautomatiseerde inschatting niet rekening houdt met elementen die naar boven komen drijven tijdens een WOZ bezwaarfase.

U beschikt over de mogelijkheid om zelf een taxatierapport aan te dragen. Het opstellen van een nieuw taxatierapport zal in veel gevallen niet lonen. In een rechterlijke uitspraak van De Hoge Raad is echter besloten dat een taxatierapport in verband met de financiering van een woning als volwaardig beschouwd wordt voor de vaststelling van de WOZ-waarde (Bron: Uitspraak Hoge Raad, zaaknummer 39294). Tevens bleek uit een andere uitsrpaak van De Hoge Raad dat een taxatierapport zonder vergelijkingsobjecten zonder nadere motivering niet van mindere waarde dan een taxatieverslag waarin vergelijkingsobjecten wel zijn toegevoegd (Bron: Uitspraak Hoge Raad, zaaknummer 41490).

Het ondersteunen van een bezwaar WOZ met een taxatierapport geeft een grote kans op het verlagen van de WOZ waarde. Indien u via een gemachtigde een taxatierapport inclusief bezwaarschrift indient komt u in aanmerking voor een tegemoetkoming in de vergoeding indien u dit van tevoren aangeeft.

Schakel dan ook een WOZ Jurist in die ook kosteloos een taxateur kan inschakelen die gratis voor u een taxatierapport kan opstellen. In dat taxatierapport wordt rekening gehouden met: het onderhoud, de kwaliteit, luxe, uitstraling en doelmatigheid van de woning. Ook de ligging van uw woning speelt natuurlijk een belangrijke rol in de berekening van de WOZ waarde. Neem dan ook vrijblijvend contact op met een WOZ Jurist en laat u verder informeren.

Voorbeeld van een taxatieverslag

Klik hier voor een PDF versie van een taxatieverslag.

Contact

Vul hieronder uw naam, telefoonnummer, en e-mailadres in, en een van onze juristen zal contact met u opnemen voor een persoonlijk, kosteloos telefonisch consult. Tijdens het telefonische consult zal blijken of het zin heeft om bezwaar te maken of niet. Indien blijkt dat dit zo is, ook dan zullen er geen kosten door de jurist bij u in rekening worden gebracht voor de verder te ondernemen stappen.