Planschade en de WOZ-waarde

Door de invoering van de nieuwe Omgevingswet speelt de WOZ-waarde een steeds belangrijkere rol bij het vaststellen van planschade

Met de komst van de Omgevingswet is er één belangrijke vraag bij planschade: vallen we nog onder de oude regels, of geldt het nieuwe recht al? Dat hangt helemaal af van het moment waarop het besluit is genomen dat de schade veroorzaakt.

Per geval moet je goed kijken naar het overgangsrecht in de Invoeringswet van de Omgevingswet. Dat bepaalt welke regeling geldt – en dus ook hoe je een schadevergoeding kunt aanvragen.

De volgende hoofdregel is van toepassing:
‘De Wet ruimtelijke ordening blijft van toepassing op een verzoek om schadevergoeding dat wordt ingediend binnen vijf jaar ná de inwerkingtreding van de Omgevingswet, als vóór inwerkingtreding van die wet de schade is veroorzaakt door een onherroepelijk besluit omtrent een omgevingsvergunning voor afwijking van het bestemmingsplan of het van kracht worden van een bestemmingsplan, beheersverordening, wijzigingsplan of uitwerkingsplan’.

Peildatum

Let op: de peildatum van vijf jaar verschilt, afhankelijk van het soort besluit. Gaat het om een bestemmingsplan, dan geldt als peildatum het moment waarop het besluit in werking treedt. Bij een omgevingsvergunning is dat juist het moment waarop het besluit definitief vaststaat.

Het oude recht kan bovendien nog geruime tijd van toepassing blijven. Zolang een besluit dat onder het oude stelsel is gestart nog niet onherroepelijk is geworden – en pas vervalt na volledige uitbetaling bij toekenning – blijft het oude recht gelden.

Let op: ook hierop bestaan uitzonderingen. Twijfelt u? Laat u dan goed adviseren, zodat u geen rechten misloopt.

Sinds de invoering van de Omgevingswet op 1 januari 2024 speelt de WOZ-waarde een steeds belangrijkere rol bij het bepalen van planschade. Waar eerder werd gekeken naar wat er maximaal gebouwd mocht worden, draait het nu vooral om de feitelijke situatie. Dat maakt de schadeberekening een stuk realistischer én duidelijker voor burgers.

Omdat de WOZ-waarde ook uitgaat van de werkelijke situatie van een woning of pand, ligt het voor de hand dat die waarde vaker wordt gebruikt bij het inschatten van planschade. Onder het oude systeem gebeurde dat zelden, maar onder de Omgevingswet krijgt de WOZ-waarde dus meer gewicht.

Kortom: de WOZ-waarde wordt niet alleen belangrijk voor uw belastingen, maar ook als er iets verandert in uw leefomgeving.

Verschillen met de planschade taxaties, onder het oude recht, is dat de WOZ-waarde wordt gewaardeerd op de waardepeildatum 1 januari 2024, belastingjaar 2025. De peildatum van de planschade komt dan ook niet altijd overeen. Onder het oude recht moet gekeken worden of de waardepeildatum zich in het oude dan wel nieuw planologische regime bevindt.

De WOZ-waarde komt tot stand op grond van de vergelijkingsmethode dan wel de modelmatige waardebepaling. Deze methode is exacter dan de ondoorzichtige niet transparante en onduidelijke taxaties van planschade taxateurs en dient duidelijk een voorkeur te hebben boven de planschadetaxatie.

Een voorbeeld hiervan is een recente uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State: ECLI:NL:RVS:2024:2983, halverwege overweging 59:

‘In het taxatierapport moet de taxateur de gehanteerde taxatiemethode en alle overige feiten en omstandigheden vermelden die hij bij zijn taxatie heeft betrokken. De taxateur vermeldt in het taxatierapport naast de getaxeerde waarde van het perceel [locatie 1] als geheel, de getaxeerde waarden van de woning en van het bijgebouw op dat perceel. Als de taxateur de taxatie mede overeenkomstig een interne richtlijn of intern protocol heeft uitgevoerd, dan moet hij die richtlijn of dat protocol als bijlage bij zijn taxatierapport voegen.‘

In veel planschade-taxatierapporten is de onderbouwing vaak behoorlijk mager. Soms blijft het bij een korte berekening, en in sommige gevallen wordt er zelfs gewoon een bedrag genoemd zónder dat duidelijk is hoe dat tot stand is gekomen.

Kort gezegd: het is lang niet altijd transparant – en dat maakt controle of een goede beoordeling lastig.

Bij de vaststelling van de WOZ-waarde moet dat wel en is door de Hoge Raad: Black Box arrest Hoge Raad en andere arresten duidelijk verwoord. De Hoge Raad heeft ook aangegeven dat dezelfde openheid van zaken voor eigen de woning ook geldt voor de referentie-objecten.

Concrete voorbeelden zijn: agrarisch gebied maakt plaats voor woningbouwontwikkeling. Gedupeerden claimen planschade, omdat het uitzicht is verstoord, er vermindering van privacy is, er meer verkeer- en parkeeroverlast is en last but not least er veel meer geluidsoverlast is.

Meer informatie is te vinden op:

WOZ-waarde basis voor planschade !?.

In sommige gevallen loont het dan ook een medebelanghebbende beschikking of herzieningsbeschikking op te vragen.

Neem contact op met de WOZ Jurist op wanneer u een vraag over planschade en de WOZ-waarde heeft.

Contact

Vul hieronder uw naam, telefoonnummer, en e-mailadres in, en een van onze juristen zal contact met u opnemen voor een persoonlijk, kosteloos telefonisch consult. Tijdens het telefonische consult zal blijken of het zin heeft om bezwaar te maken of niet.