WOZ beschikking, huurders ook opgelet
Vrijwel elk huishouden met een koop- of huurwoning ontvangt begin januari een WOZ-beschikking, waarin de geschatte waarde van de woning staat. Deze WOZ-waarde (Waardering Onroerende Zaken) wordt jaarlijks opnieuw vastgesteld en bepaalt direct de hoogte van uw OZB-belasting.
WOZ beschikking voor niet bewoonde panden
Ook voor onbewoonde panden wordt ambtshalve een WOZ-beschikking vastgesteld en OZB-belasting opgelegd. Als eigenaar van een onbewoond pand kunt u dus een WOZ-beschikking verwachten met de bijbehorende kosten.
Een uitzondering wordt gemaakt indien het pand maar gedeeltelijk wordt bewoond. Indien de waarde van het bewoonde gedeelte minder dan 70% van het totale pand is komt het niet in aanmerking voor een OZB-aanslag. In veel gevallen kunt u bij de gemeentelijke belastingdienst een opgave van de waarde van het woondeel aanvragen. Het heeft in dit geval dus niet zozeer te maken met het daadwerkelijk bewonen van het pand maar met de waarde van het bewoonde gedeelte.
Huurder krijgen sinds belastingjaar 2016 ook een WOZ beschikking
Sinds 1 oktober 2015 heeft de overheid bepaald dat ook huurders van woningen een WOZ beschikking krijgen. Wanneer sprake is van sociale huur, is de WOZ-waarde vanaf 1 oktober 2015 mede de basis voor de maximale toelaatbare huurprijs van uw woning of appartement. De maximale huurprijs wordt dan ook bepaald op grond van de WOZ-waarde van uw sociale huurwoning. Wanneer u bijvoorbeeld een woning in de private sector huurt, kunt u nog binnen 6 maanden na aanvang van de huur naar de Huurcommissie vragen en ter discussie stellen of toch wel sprake is van een sociale huurwoning.
Een lagere WOZ-waarde van de sociale huurwoning kan bij de Huurcommissie als argument worden gebruikt om een lagere huurprijs te realiseren. U kunt naar de Huurcommissie stappen omdat u het bijvoorbeeld niet eens bent met de voorgestelde huurverhoging, het aantal huurpunten niet kloppen, bijvoorbeeld door een lagere WOZ-waarde en sprake is van achterstallig onderhoud en de WOZ-waarde daardoor ook te hoog is. Wanneer het een huurwoning in de private sector betreft kunt u binnen 6 maanden protesteren om alsnog een huurverlaging te realiseren.
Controleer dan ook altijd of de WOZ-waarde van uw sociale huurwoning te hoog is. Let daarbij op dat binnen 6 weken na ontvangst van de beschikking bezwaar tegen de WOZ-waarde van uw woning of appartement moet worden ingediend. Anders bent u te laat.
De WOZ-waarde wordt berekend aan de hand van de vergelijkingsmethode. Andere verkoopcijfers van woningen dan wel appartementen, ook wel referentie-objecten genoemd, zijn grondslag voor die berekening. Vaak wordt niet rekening gehouden met verschillen zoals beter onderhoud en gunstiger ligging van die referentie-objecten met uw woning of appartement. Stel dan ook dat uw woning aan een drukke weg ligt met veel lawaai en vervuiling en het referentie-object niet, dan moet rekening worden gehouden met dat verschil.
Door verlaging van de WOZ-waarde kan de maximale huurprijs worden verlaagd en leiden tot een lagere huurprijs, maar kan ook zorg dragen dat de maximale huurprijs minder (snel) stijgt. Veel huurders verhuren namelijk woningen/appartementen voor de maximale huurprijs.
Rekenvoorbeeld lagere huurprijs door bezwaar tegen WOZ-waarde:
Elke € 7.900,- van de WOZ-waarde levert 1 punt op;
Voorbeeld: van een woning van 80 m2 daalt de WOZ-waarde na bezwaar van € 180.000,- naar € 160.000,-. Een waardedaling van € 20.000,-.
Door de waardedaling heeft u een voordeel van € 309,- huur per jaar, namelijk:
• € 20.000/€ 7.900 = 2,53 punten
• € 20.000/100 m2 = 250
• 250/120 =2,08 punten
2,53 punten + 2,08 punten = 4,61 punten
Afgerond op hele punten is dat 5 punten. Gemiddeld is een punt in het puntensysteem € 5,15 waard. In dit voorbeeld gaat de maximale huurprijs met € 25,75 per maand omlaag en per jaar € 309,- op grond van de lagere WOZ-waarde van uw woning of appartement. Gratis bezwaar maken tegen de WOZ-waarde is zeker de moeite waard.
Wordt het pand gebruikt voor bedrijfsdoeleinden dan dienen de huurders gebruikersbelasting OZBG te betalen. Voor bedrijven is ook van belang dat in sommige gevallen onterecht gebruikersbelasting wordt opgelegd. Bijvoorbeeld bij een onbebouwd bedrijvenperceel, wanneer een object al jarenlang leeg staat en, ondanks vele pogingen, niet kan worden verhuurd of wanneer een bedrijfsobject voor gedeelten door studenten als woning wordt gebruikt.
De WOZ-waarde is verantwoordelijk voor de hoogte van uw OZB-aanslag
De elk jaar opnieuw door de gemeente vastgestelde WOZ-waarde is onder andere verantwoordelijk voor de hoogte van de door u te betalen onroerendezaakbelasting. Het verlagen van het OZB-tarief geschied daarom niet door een bezwaar te maken tegen de OZB maar door dat te doen tegen de hoogte van de WOZ-waarde. Doordat de WOZ-waarde elk jaar opnieuw wordt vastgesteld kan dus ook de hoogte van de OZB-aanslag per jaar verschillen.
OZB dient betaald te worden door eigenaar op 1 januari
De verantwoordelijke betaler voor de OZB wordt vastgesteld per 1 januari. Dit houdt in dat zelfs indien u op 2 januari bent verhuisd u voor dat lopende jaar de OZB-aanslag dient te betalen. Bij de betrokken notaris wordt vaak een regeling getroffen met de nieuwe woning eigenaar om de kosten te verhalen.
OZB-aanslag verlagen via een bezwaarschrift WOZ
Deze WOZ-waarde is voor de gemeente het uitgangspunt voor een aantal belastingen. Tegen de hoogte van de WOZ-waarde kunt u bezwaar maken door een bezwaarschrift schrijven. U krijgt een aanslag wanneer u op 1 januari van 2016 in bezit was van een woning. Bent u samen mede eigenaar van een woning dan wordt de ozb aanslag naar één van de eigenaren gestuurd. U bent er echter vrij in om ook een aanslag op te vragen bij de gemeente zodat u geheel zelfstandig een bezwaarschrift kan maken.
Komt u er niet uit: schakel een WOZ Jurist in
Een WOZ-jurist kan u stap voor stap begeleiden bij het opstellen van een bezwaarschrift dat echt hout snijdt en alle relevante argumenten bevat. Hierdoor ontstaat een bezwaarschrift met een grote kans van slagen. De praktijk toont aan dat wanneer consumenten zelf bezwaar maken, het slagingspercentage slechts 40-50% bedraagt, terwijl een door een WOZ-jurist opgesteld bezwaarschrift meer dan 80% slaagkans heeft.
Daarnaast kan een WOZ-jurist gratis andere referentiepanden voor u opzoeken dan die in het taxatieverslag van de gemeente staan vermeld. Zo wordt vaak duidelijk dat de gemeente de hoogste verkoopcijfers in uw buurt heeft gebruikt om de WOZ-waarde van uw woning vast te stellen. U hoeft dan niet zelf kostbare koopsommenoverzichten bij het Kadaster op te vragen. Aarzel dus niet om u aan te melden bij een WOZ-jurist die u verder kan bijstaan.
Voor deze vergoeding geldt een maximumtarief van €81,23 per uur. Bij eenvoudige zaken wordt €50,00 per uur gehanteerd. Niet het door de taxateur gefactureerde bedrag of gangbare tarieven zijn bepalend, maar uitsluitend de complexiteit van het getaxeerde object. Alleen bij zeer ingewikkelde taxaties is het maximumtarief gerechtvaardigd.
Omdat deze vergoedingskwestie vaak tot geschillen leidt, dringt de Hoge Raad er bij rechtbanken op aan om uniform beleid te ontwikkelen, waarbij de aard van het object centraal staat.
Een WOZ-jurist kan u stap voor stap begeleiden bij het opstellen van een bezwaarschrift dat echt hout snijdt en alle relevante argumenten bevat. Hierdoor ontstaat een bezwaarschrift met een grote kans van slagen. De praktijk toont aan dat wanneer consumenten zelf bezwaar maken, het slagingspercentage slechts 40-50% bedraagt, terwijl een door een WOZ-jurist opgesteld bezwaarschrift meer dan 80% slaagkans heeft.
Daarnaast kan een WOZ-jurist gratis andere referentiepanden voor u opzoeken dan die in het taxatieverslag van de gemeente staan vermeld. Zo wordt vaak duidelijk dat de gemeente de hoogste verkoopcijfers in uw buurt heeft gebruikt om de WOZ-waarde van uw woning vast te stellen. U hoeft dan niet zelf kostbare koopsommenoverzichten bij het Kadaster op te vragen. Aarzel dus niet om u aan te melden bij een WOZ-jurist die u verder kan bijstaan.
In het taxatierapport dat de WOZ-jurist door een taxateur kan laten opstellen, komen de prijzen van het perceel en de woning wel duidelijk naar voren en wordt inzicht gegeven in de verschillen tussen uw woning en de referentiepanden.
Er kunnen namelijk grote verschillen bestaan tussen de referentiepanden en de woning waarvan de WOZ-waarde ter discussie wordt gesteld. Uw woning kan bijvoorbeeld slecht onderhouden zijn, gedateerd zijn of langs een drukke weg liggen, terwijl de referentiepanden daar geen last van hebben. In het taxatierapport dat wordt opgesteld door de taxateur in opdracht van de WOZ-jurist, wordt wel rekening gehouden met deze verschillen, zodat een accurate WOZ-waarde wordt vastgesteld.
Een WOZ contra taxatie ontkracht het gemeentelijke taxatieverslag op diverse punten, zoals hieronder wordt toegelicht:
Als een taxatierapport nodig is om een bezwaar of beroep tegen een door de gemeente vastgestelde WOZ-waarde te onderbouwen, moeten de kosten van zo’n rapport worden vergoed. Voorwaarde is wel dat het bezwaar of beroep geheel of gedeeltelijk gegrond wordt verklaard. Dit heeft de Hoge Raad bepaald.
De Hoge Raad heeft zich ook uitgesproken over wat er in zo’n geval precies vergoed moet worden. Volgens de Hoge Raad is de wettelijke uurvergoeding van € 81,23 een maximumtarief. In niet-ingewikkelde zaken geldt een lager tarief van € 50,00. De hoogte van de vergoeding hangt niet af van het door de taxateur in rekening gebrachte bedrag of van gangbare uurtarieven voor een taxatierapport in een WOZ-procedure. Alleen de aard van het getaxeerde object bepaalt de hoogte van het te vergoeden uurtarief. Bij zeer ingewikkelde taxaties kan het maximumtarief gerechtvaardigd zijn.
Omdat de vaststelling van de hoogte van deze vergoeding in de praktijk regelmatig tot geschillen leidt en omdat de beslissing over het te hanteren uurtarief vooral van feitelijke aard is, spoort de Hoge Raad gerechten aan om beleid te ontwikkelen voor een uniforme toepassing van de uurtarieven. Daarbij moet de aard van de te taxeren objecten het uitgangspunt zijn.
Voor deze vergoeding geldt een maximumtarief van €81,23 per uur. Bij eenvoudige zaken wordt €50,00 per uur gehanteerd. Niet het door de taxateur gefactureerde bedrag of gangbare tarieven zijn bepalend, maar uitsluitend de complexiteit van het getaxeerde object. Alleen bij zeer ingewikkelde taxaties is het maximumtarief gerechtvaardigd.
Omdat deze vergoedingskwestie vaak tot geschillen leidt, dringt de Hoge Raad er bij rechtbanken op aan om uniform beleid te ontwikkelen, waarbij de aard van het object centraal staat.
Contact
Vul hieronder uw naam, telefoonnummer, en e-mailadres in, en een van onze juristen zal contact met u opnemen voor een persoonlijk, kosteloos telefonisch consult. Tijdens het telefonische consult zal blijken of het zin heeft om een beschikking op te vragen en/ of bezwaar te maken of niet.
