Object- en omgevingskenmerken

Deze kenmerken zijn te onderscheiden in zogeheten “objectkenmerken” en “omgevingskenmerken”. Bij de waardebepaling van WOZ-objecten heeft de Waarderingskamer aangegeven dat sommige objectkenmerken verplicht opgenomen moeten worden in de WOZ-administratie. Deze kenmerken dienen ook terug te komen op het taxatieverslag als onderdeel bij de WOZ beschikking ter onderbouwing van de vastgestelde WOZ-waarde. De belangrijkste kenmerken hierbij zijn:

• soort woning;
• aanwezigheid bijgebouwen (objectafbakening);
• bouwjaar;
• grootte van de woning;

De kans is klein dat de gemeente bij de bepaling van de verplichte kenmerken een onjuiste inschatting van de specifieke waarden heeft gemaakt. Is dit toch het geval kunt u hier bezwaar tegen aantekenen.

Aanvullende kenmerken

Er zijn veel meer kenmerken die mee kunnen wegen bij de waardebepaling van een WOZ object. In de specifieke waarderingsinstructie: de richtlijnen om tot een WOZ-waarde te komen, worden die aanvullende kenmerken verzameld die van belang zijn voor een correcte waardebepaling. Welke gegevens daarvoor in aanvulling op de genoemde kenmerken van belang zijn is afhankelijk van het type woning en de lokale markt.

Dit houdt in dan niet van alle woningen precies dezelfde kenmerken verzameld zullen worden. Uit de door de gemeente uitgevoerde marktanalyse kan blijken dat van een bepaald type woning andere kenmerken verzameld moeten worden, bijvoorbeeld bijzondere objectkenmerken zoals de indicatie of al dan niet een renovatie heeft plaatsgevonden bij eigen-woningen van een wat ouder bouwjaar, of bijzondere omgevingskenmerken zoals in bepaalde gebieden de indicatie over de aanwezigheid van bodemverontreiniging of geluidsoverlast.

Kenmerken meenemen in WOZ bezwaarschrift

Juist bij deze overige kenmerken kan het voorkomend dat ze niet, of op een onjuiste manier zijn meegenomen in de waardebepaling en dus als uitgangspunt kunnen dienen voor een bezwaarschrift argument. Van alle onderstaande objectkenmerken is met zekerheid vastgesteld dat ze tot een verlaging hebben geleid van de WOZ-waarde (bron: EigenHuis).

Het uitgangspunt om als kwalitatief bezwaarschrift argument te kunnen dienen is dat het objectkenmerk exclusief is voor het WOZ-object. Als door de gemeente aangeleverde referentiepanden, net zoals het WOZ-object zelf, te maken hebben met geluidsoverlast, is dit objectkenmerk NIET exclusief voor het WOZ object en kan dus niet worden gebruikt als argument in een bezwaarschrift.

Overzicht objectkenmerken

Betonrot

Betonrot heeft een duidelijke waardeverlagende werking. Er zijn diverse uitspraken waaruit dat blijkt. (Bron: Uitspraak gerechtshof Amsterdam, nr. 02/01559, nr. 01/00196, nr. 99/00654, uitspraak gerechtshof Arnhem, nr. 98/00990, uitspraak gerechtshof Den Haag, nr. 98/02740).

Bodemverontreiniging

Bodemverontreiniging heeft een negatieve invloed op de waarde van een woning. De rechter heeft dit in diverse uitspraken benadrukt (Bron: Uitspraak Hoge Raad, nr. 26344, nr. 28469, uitspraak rechtbank Arnhem, nr. AWB 06/333).

Bodemverontreiniging bekend bij en na waardebepaling

Als er op uw perceel bodemverontreiniging is en dit al bekend was op de waardepeildatum, moet de gemeente hier rekening mee houden bij de waardebepaling (Bron: Uitspraak Hoge Raad, nr. 34524). Ook wanneer de bodemverontreiniging pas na de waardepeildatum ontdekt wordt, moet hiermee rekening worden gehouden (Bron: Uitspraak Hoge Raad, nr. 37948). Is voordat u de woning kocht, aangegeven dat de bodemvervuiling was gesaneerd en blijkt later dat deze sanering onvoldoende is geweest? Ook dan heeft dit een negatieve invloed op de waarde van de woning (Bron: Uitspraak Hof Den Haag, nr. 07/00446).

Grondwaterverontreiniging

Als er geen rekening is gehouden met grondwaterverontreiniging op de waardepeildatum, dan moet de waarde worden aangepast (Bron: Uitspraak gerechtshof Den Bosch, nr. 0224/93 E V).

Niet saneren, wel waardedrukkende werking

Als na de waardepeildatum blijkt dat de grond niet gesaneerd hoeft te worden, dan heeft de bodemverontreiniging geen invloed op de waarde. Toch vindt het Hof dat er een waardedrukkende werking van de vervuiling uitgaat (Bron: Uitspraak gerechtshof Den Bosch, nr. 98/03244 E VII).

Negatief imago n.a.v. saneringskosten

Door de berichten over bodemverontreiniging kan een buurt een negatief imago krijgen. Hierdoor daalt de waarde van de woningen in de omgeving. Ook als uw perceel niet is verontreinigd, maar die in de omgeving wel, kan het imago van uw huis zijn aangetast. Uit uitspraken in het verleden blijkt dat zolang niet duidelijk is wie aansprakelijk wordt gesteld voor de vervuiling, er geen rekening wordt gehouden met een waardedrukkende werking door vervuiling. Maar de onzekerheid over wie aansprakelijk is, kan wel waardedrukkend werken (Bron: Uitspraak gerechtshof Den Bosch, nr. 98/04543, nr. 01/02878).

Olietank

Als er bij uw woning een ondergrondse olietank is, moet de gemeente hier rekening mee houden. U kunt aansprakelijk zijn voor eventuele bodemverontreiniging als er olie uit de tank is gelekt. Zelfs als uw huis op erfpachtgrond staat, bent u als eigenaar verantwoordelijk voor de olietank. Als na de waardepeildatum maar voor de ingang van het tijdvak bodemverontreiniging wordt ontdekt die te wijten is aan de olietank, moet dit worden meegenomen in de waardebepaling (Bron: Uitspraak gerechtshof Arnhem, nr. 98/04139).

Overlast en rompslomp n.a.v. saneringskosten

Saneren van grond betekent overlast en rompslomp, bijvoorbeeld als u tijdelijk moet verhuizen. De WOZ-waarde van de woning wordt ook beïnvloed door saneringskosten die mogelijk aan u worden vergoed. Naarmate het risico stijgt dat u de kosten niet zult kunnen verhalen, zal de WOZ-waarde van uw woning verder afnemen en mogelijk zelfs tot nihil dalen (Bron: Uitspraak gerechtshof Den Bosch, nr. 1106/1994 B, E IV, nr., 06/00399, nr., 02/00250, uitspraak Hof Arnhem, nr. 02/02165, uitspraak gerechtshof Leeuwarden, nr. 12/07).

Waarde-invloed van bodemverontreiniging

Het is erg moeilijk om precies aan te geven wat de waarde-invloed van bodemverontreiniging precies is. Als er vergelijkbare woningen in uw buurt met het soortgelijke probleem rond de peildatum zijn verkocht, dan is het uiteraard eenvoudig. De waarde van de woning met verontreiniging is dan bekend (Bron: Uitspraak gerechtshof Leeuwarden, nr. 1131/01).

Wateroverlast

De gemeente had bij de WOZ-waardebepaling geen rekening gehouden met wateroverlast in de kruipruimte. Het Gerechtshof kende een waardedrukkende invloed van € 20.000,- toe aan de wateroverlast (Bron: Uitspraak Hof Amsterdam 28-7-2011, nr. 10/00887).

Asbest verwijderen

Vroeger verwerkte men vaak asbest in woningen. Omdat het verwijderen van asbest veel geld kost, drukt de aanwezigheid van asbest de waarde van de woning. Zelfs als het vermoeden bestaat dat er asbesthoudend materiaal in de woning is verwerkt en er geen noodzaak bestaat dit te verwijderen, kan deze omstandigheid de waarde flink beïnvloeden (Bron: Uitspraak Hoge Raad, nr. 31328, 10/02708).

Waardedrukkende aanwezigheid van asbest

Asbest werkt niet waardeverminderend als op de peildatum voldoende gegadigden voor het huis zijn en asbest voor hen geen waardedrukkend effect had. De aanwezigheid van asbest kan wel een waardedalende werking toegekend krijgen (Bron: Uitspraak Hoge Raad, nr. 36314).

Waarde verminderen met verwijderkosten asbest

Als het op zich niet verplicht is om de asbest te verwijderen, moet de waarde worden verminderd met het bedrag dat de koper voor de verwijdering zou hebben gereserveerd (Bron: Uitspraak gerechtshof Den Bosch, nr. 01/4239). Uit een uitspraak van de Hoge Raad kan echter worden geconcludeerd dat de waardevermindering niet per se gelijk is aan de kosten van verwijdering (Bron: Uitspraak Hoge Raad, nr. 37835).

Aangepaste woning

Aanpassingen in een huis in verband met een handicap kunnen de waarde verhogen of verlagen. Het onderscheid is meestal als volgt. Zaken die alleen voor een gehandicapte van belang zijn (een traplift, een invalidentoilet) verhogen de waarde niet. Andere aanpassingen die ook voor niet-gehandicapten van belang kunnen zijn, kunnen de waarde wel verhogen. Denk aan het vergroten van de entree, de hal of de woonkamer, het verbreden van de gang, het weghalen van drempels.

Servicekosten voor bouw en inrichting

Servicekosten die samenhangen met de bouw en inrichting van de flat kunnen een waardedrukkend effect hebben op de WOZ-waarde (Bron: Uitspraak gerechtshof Amsterdam, nr. 09/002197).

Seniorenwoning

Het feit dat een woning een seniorenwoning is, heeft een waardedrukkend effect (Bron: Uitspraak rechtbank Dordrecht, nr. 05/1358).

Overige omstandigheden van de woning zelf

Er zijn nog meer ‘feitelijke omstandigheden’ waarmee bij de waardebepaling rekening moet worden gehouden. Hierbij valt te denken aan een relatief slechte staat van onderhoud, bouwkundige gebreken, onpraktische indeling, sterk gedateerde keuken of badkamer of een grote boom vlak voor het raam. Op grond hiervan is in het verleden een verlaging van de WOZwaarde toegekend (Bron: Uitspraak Hoge Raad, nr. 34529, uitspraak rechtbank Amsterdam, nr. 06/4252, uitspraak Hof Arnhem, nr. 01/03177).

Gebreken een woning die niet voor rekening komen van de eigenaar tellen toch mee in de waardebepaling. Denk bij een nieuwbouw- woning aan SWK-, GIW- en Woningborg-garantie. Dit is garantie op diverse onderdelen van de nieuwbouwwoning. Het gebrek drukt dus, ondanks de garantie, de WOZ-waarde (Bron: Uitspraak Hoge Raad, nr. 37626).

Overzicht omgevingskenmerken

Bestemmingsplan bij meergeneratiewoning

Belanghebbende mocht de woning in strijd met het bestemmingsplan gebruiken als meergeneratiewoning (ouder(s) en kinderen wonen onder één dak). Een nieuwe eigenaar moet er rekening mee houden dat het bestemmingsplan voor hem wél gehandhaafd wordt en dit zorgt voor een lagere waarde (Bron: Uitspraak Hoge Raad, nr. 43879).

 

Beperking door het bestemmingsplan

 

De meeste woningen hebben alleen een woonbestemming. Het kan zijn dat de woning naast die van u ook een werkbestemming heeft (uw buurman of buurvrouw heeft bijvoorbeeld een artsenpraktijk aan huis). Er kan dan sprake zijn van verkeersoverlast of parkeerproblemen wat waardedrukkend kan werken.

 

Wijziging in het bestemmingsplan

 

Als bijvoorbeeld de bestemming van de grond die voor een woning ligt, verandert van agrarisch naar wonen, dan mag er dus gebouwd worden. Dit heeft een negatieve invloed op de prijs van een woning. Een geplande wijziging in een bestemmingsplan wordt overigens alleen meegenomen als bij de waardebepaling de kans van doorvoering zo reëel is dat potentiële kopers er rekening mee zouden houden. Een vrijstelling op het bestemmingsplan die alleen voor de huidige eigenaar geldt, heeft een waardedrukkende invloed. Een potentiële koper zal er dus rekening mee houden dat de gemeente het bestemmingsplan handhaaft. De woz-waarde wordt hierdoor negatief beïnvloed (Bron: Uitspraak Hoge Raad, nr. 43879).

 Als het bestemmingsplan wordt gewijzigd heeft u schade. De verandering van agrarisch naar wonen waardoor er voor uw woning gebouwd mag worden zorgt ervoor dat uw woning minder waard wordt. Dit wordt ook wel planschade genoemd. Kijk op www.cbbjuristen.nl voor meer informatie over dit onderwerp.

Bewoningswijze naastgelegen pand

 

Voorbeeld: een naastgelegen pand dat bewoond wordt door jongeren die onder psychiatrische begeleiding staan, kan een waardedrukkende werking hebben (Bron: Uitspraak gerechtshof Arnhem, nr. 01/01027).

 

Geluidsoverlast

 

Geluidsoverlast van vliegtuigen heeft in principe een waardedrukkende werking. De geluidsoverlast van een brug verminderde de WOZ-waarde. (Bron: Uitspraak gerechtshof Den Bosch, nr. 2533/1991, uitspraak gerechtshof Amsterdam , nr. 96/3759 E XI, nr. 99/01045 E XIV, uitspraak Hof Arhem, nr. 07/000377, uitspraak rechtbank Dordrecht, nr. 07/23). Tevens kan een tegenover de woning gevestigde horecagelegenheid waardedrukkend werken (Bron: Uitspraak Rechtbank Den Haag, nr. 07/6299).

 

Hoogspanningsmasten

 

Als de woning in de nabijheid van hoogspanningsmasten is geplaatst, kan dit invloed hebben op de hoogte van de WOZ-waarde (Bron: Uitspraak rechtbank Leeuwarden, nr. AW1879).

Ook kan uw woning minder waard worden. Dit wordt ook wel planschade genoemd. Kijk op www.cbbjuristen.nl voor meer informatie over dit onderwerp.

 

Lawaaiige buren of huisdieren

 

Buren of huisdieren die voor geluidsoverlast zorgen, kunnen waardedrukkend werken als er niet snel een einde lijkt te komen aan de overlast (Bron: Uitspraak gerechtshof Den Haag, nr. 01/03966, nr. 05/7572, nr. 06/5791). Burenoverlast kan eveneens een waardedrukkend effect hebben, wanneer de overlastbezorgers ook problemen hebben met veel andere buren (Bron: Uitspraak Rechtbank Arnhem 15 april 2009, nr. 08/3339).

 

Nieuwbouwwijk

 Als u in een nieuwbouwwijk woont, kunt u overlast hebben door bouwactiviteiten of omdat bijvoorbeeld de bestrating nog ontbreekt. Dit kan de waarde beïnvloeden (Bron: Uitspraak Hof Arnhem, nr. 03024 E V). Niet alle rechters denken hier hetzelfde over, bijvoorbeeld als ze vinden dat de overlast van voorbijgaande aard is (Bron: Uitspraak gerechtshof Arnhem, nr. 98/03024).

 Ook kan uw woning minder waard worden. Dit wordt ook wel planschade genoemd. Kijk op www.cbbjuristen.nl voor meer informatie over dit onderwerp.

Ongunstige ligging

 

Als bijvoorbeeld het uitzicht uit uw woning belemmerd wordt door de bouw van een grotere andere woning, moet hier rekening mee worden gehouden bij de bepaling van de WOZ-waarde van uw woning (Bron: Uitspraak rechtbank Leeuwarden, nr. 05/2392). Ook de onzekerheid of een pand wel of niet wordt gesloopt, kan een waardedrukkende werking hebben (Bron: Uitspraak Hoge Raad, nr. 35508).

 

Overlast geparkeerde auto’s

 

Overlast van geparkeerde auto’s kan een waardedrukkende werking hebben (Bron: Uitspraak gerechtshof Leeuwarden, nr. BK 996/017).

 

Uitzicht op begraafplaats

 

Het uitzicht op een begraafplaats kan een waardedrukkende werking hebben (Bron: Uitspraak gerechtshof Arnhem, nr. 01/02370).

 

UMTS-mast

 

De rechtbank Leeuwarden oordeelde dat het voornemen tot plaatsing van een UMTS-mast die op 175 meter afstand van de woning komt, een waardeverlagend effect kan hebben op de WOZ-waarde (Bron: Uitspraak rechtbank Leeuwarden, nr. AWB07/1792).

 

Windmolens

 

Windmolens kunnen een negatieve invloed hebben op de waarde van een woning door slagschaduw of geluidsoverlast. Inmiddels zijn er diverse uitspraken gedaan waaruit dit blijkt. Hoe groot de schade is, hangt af van de hoogte van de molen en wieken en de afstand ten opzichte van de woning (Bron: Uitspraak Rechtbank Leeuwarden, nr. 05/898 en nr. 05/899, Uitspraak Rechtbank Haarlem, nr. 05/4895).

 

Of windmolens een waardedrukkende werking hebben, is tevens afhankelijk van het gebruik van de grond in de nabijheid van de windmolens. Indien de grond recreatief wordt gebruikt, zal er sneller een waardedrukkende werking zijn dan bij agrarisch gebruik van de grond (Bron: Uitspraak Hof Leeuwarden, nr. 109/06). Ook de dreiging van de mo- gelijke aanleg van een windmolenpark kan een waardedrukkende werking hebben (Bron: Hof Arnhem, nr. 08/00246).

 Ook kan uw woning minder waard worden. Dit wordt ook wel planschade genoemd. Kijk op www.cbbjuristen.nl voor meer informatie over dit onderwerp.

Onzekerheid uitvoering bouwplannen

 

Bouwplannen in de directe omgeving van de woning, waarvan de uitvoering nog onzeker is, hebben een waardedrukkende invloed. Bijvoorbeeld als het gaat om plannen voor een aansluiting op de snelweg (Bron: Uitspraak gerechtshof Amsterdam, nr. 07/002957).

Ook kan uw woning minder waard worden. Dit wordt ook wel planschade genoemd. Kijk op www.cbbjuristen.nl voor meer informatie over dit onderwerp.

Komt u er niet uit: schakel een WOZ Jurist in

Een WOZ Jurist kan u namelijk stap voor stap begeleiden bij het opstellen van een bezwaarschrift dat echt hout snijdt en alle argumenten bevat die er toe doen waardoor een bezwaarschrift wordt opgesteld dat een grote kans van slagen heeft. De praktijk leert namelijk dat wanneer consumenten zelf bezwaar maken het slagingspercentage 40 hooguit 50% bedraagt terwijl als de WOZ Jurist het bezwaarschrift opstelt het slagingspercentage meer dan 80% bedraagt. Bovendien kan een WOZ Jurist ook nog eens andere referentiepanden, dan die in het taxatieverslag van de gemeente staan vermeld, gratis voor u opzoeken zodat vaak duidelijk wordt dat de gemeente de hoogste verkoopcijfers in uw buurt en omgeving heeft gebruikt om de WOZ waarde van uw woning vast te stellen. U heeft dan ook niet zelf koopsommenoverzichten bij het Kadaster op te vragen waar u weer voor moet betalen. Meld u zich dan ook gerust aan bij een WOZ Jurist die u gratis verder kan bijstaan.

Contact

Vul hieronder uw naam, telefoonnummer, en e-mailadres in, en een van onze juristen zal contact met u opnemen voor een persoonlijk, kosteloos telefonisch consult. Tijdens het telefonische consult zal blijken of het zin heeft om bezwaar te maken of niet. Indien blijkt dat dit zo is, ook dan zullen er geen kosten door de jurist bij u in rekening worden gebracht voor de verder te ondernemen stappen.

De reden waarom de WOZ Jurist u gratis kan bijstaan vindt u op onze webpagina:

Waarom is onze dienstverlening gratis?