Argumenten WOZ bezwaar
Een WOZ bezwaar komt niet zomaar uit de lucht vallen. De gemeenten doen immers een gedegen marktanalyse op basis waarvan de WOZ-waarde wordt bepaald. Toch kan het wel degelijk voorkomen dat in individuele gevallen deze WOZ-waarde te hoog wordt vastgesteld. In dit artikel vindt u een overzicht van mogelijke argumenten die u mogelijk kunt opnemen in uw WOZ bezwaar.
Feitelijke onjuistheden
De gemeente maakt bij het bepalen van de WOZ-waarde gebruik van feitelijke kenmerken van het WOZ-object. Deze kenmerken hebben betrekking op het WOZ-object en behoeven geen vergelijking te hebben met referentiepanden om in een verlaging van de WOZ-waarde te resulteren.
Vrijstellingen
Objecten die zijn vrijgesteld en waar geen waardebepaling nodig is, krijgen geen OZB-aanslag en soms ook geen WOZ-beschikking. Deze vrijstellingen zijn vastgelegd in de wet WOZ, de gemeentewet en in de verordening. Voorbeelden van vrijgestelde objecten zijn: gebouwen voor de openbare eredienst bestemd (kerk), natuurterreinen, standbeelden, bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgronden (land en bosbouw). [meer informatie]
Objectafbakening
Om uw woning te kunnen taxeren moet eerst duidelijk zijn wat er moet worden meegenomen bij de taxatie. De Wet WOZ geeft regels voor “de afbakening” van het te taxeren object. Deze regels bepalen of bijvoorbeeld uw garage of berging moet worden meegenomen in de taxatiewaarde van uw woning. [meer informatie]
Vergelijking met gemeentelijke referentiepanden
De gemeente is verplicht de hoogte van de WOZ-waarde te onderbouwen met een aantal referentiepanden, indien mogelijk. Doordat het gemeentelijke proces om tot een selectie van de referentiepanden te komen een veelal geautomatiseerd proces is, kan het voorkomen dat nader onderzoek nieuwe kenmerken naar voren brengt die waardeverlagend kunnen werken. Dit nader onderzoek is uitgesplitst in onderstaande vier onderdelen en hebben dus allen met elkaar gemeen dat ze het waarde argument verpakt in de door de gemeente aangedragen referentiepanden proberen te ontkrachten.
Referentiepanden
Referentiepanden zijn panden die op een aantal criteria vergelijkbaar zijn aan een pand waarvoor een waarde vastgesteld moet worden. Referentiepanden worden gebruikt voor het correct opstellen van een taxatierapport en de hoogte te bepalen van de WOZ-waarde van iedere woning. De gebruikte referentiepanden kunnen een niet representatieve afspiegeling zijn van het WOZ-object in de WOZ beschikking. [meer informatie]
WOZ contra taxatie
Het is mogelijk om een bezwaarschrift te ondersteunen met een taxatierapport. Als een taxatierapport als doel heeft om de hoogte van de WOZ-waarde te bepalen om als bezwaarargument te kunnen dienen wordt het ook wel een “WOZ contra taxatie” genoemd. [meer informatie]
Objectkenmerken
Objectkenmerken zijn kenmerken van uw WOZ-object die de meewegen bij de bepaling van de hoogte van de WOZ-waarde. Maar een gedeelte van de objectkenmerken dienen verplicht meegenomen te worden bij de waardebepaling waardoor dit gegeven bij uitstek hiaten kan bevatten in de gemeentelijke bezwaarargumentatie. [meer informatie]
Omgevingskenmerken
Er zijn nog veel meer kenmerken die mee kunnen wegen bij de waardebepaling van een WOZ object. Bij omgevingskenmerken kan het voorkomend dat ze niet, of op een onjuiste manier zijn meegenomen in de waardebepaling en dus als uitgangspunt kunnen dienen voor een bezwaarschrift argument. [meer informatie]
Additionele argumenten
Naast het ontkrachten van de gemeentelijke referentiepanden zijn er een aantal andere argumenten die aangedragen kunnen worden om succesvol de WOZ-waarde te verlagen. Deze additionele argumentatie is onder te verdelen in de verkoopprijs, de stichtingsprijs en de onverwerkte correcties. Via onderstaande linkjes kunt u meer informatie over elk van deze onderwerpen verkrijgen.
Verkoopprijs
De gerealiseerde verkoopprijs rond de waardepeildatum van een (nieuwbouw)woning is niet per definitie de WOZ-waarde. In het algemeen geldt dat, mits de objectafbakening overeenkomt, de WOZ-waarde van het object geen significante afwijking t.a.v. de verkoopprijs dient te hebben. [meer informatie]
Bestemmingsplan
Bestemmingsplan bij meergeneratiewoning
Belanghebbende mocht de woning in strijd met het bestemmingsplan gebruiken als meergeneratiewoning (ouder(s) en kinderen wonen onder één dak). Een nieuwe eigenaar moet er rekening mee houden dat het bestemmingsplan voor hem wél gehandhaafd wordt en dit zorgt voor een lagere waarde (Bron: Uitspraak Hoge Raad, nr. 43879).
Beperking door het bestemmingsplan
De meeste woningen hebben alleen een woonbestemming. Het kan zijn dat de woning naast die van u ook een werkbestemming heeft (uw buurman of buurvrouw heeft bijvoorbeeld een artsenpraktijk aan huis). Er kan dan sprake zijn van verkeersoverlast of parkeerproblemen wat waardedrukkend kan werken.
Wijziging in het bestemmingsplan
Als bijvoorbeeld de bestemming van de grond die voor een woning ligt, verandert van agrarisch naar wonen, dan mag er dus gebouwd worden. Dit heeft een negatieve invloed op de prijs van een woning. Een geplande wijziging in een bestemmingsplan wordt overigens alleen meegenomen als bij de waardebepaling de kans van doorvoering zo reëel is dat potentiële kopers er rekening mee zouden houden. Een vrijstelling op het bestemmingsplan die alleen voor de huidige eigenaar geldt, heeft een waardedrukkende invloed. Een potentiële koper zal er dus rekening mee houden dat de gemeente het bestemmingsplan handhaaft. De woz-waarde wordt hierdoor negatief beïnvloed (Bron: Uitspraak Hoge Raad, nr. 43879).
Als het bestemmingsplan wordt gewijzigd heeft u schade. De verandering van agrarisch naar wonen waardoor er voor uw woning gebouwd mag worden zorgt ervoor dat uw woning minder waard wordt. Dit wordt ook wel planschade genoemd. Kijk op www.cbbjuristen.nl voor meer informatie over dit onderwerp.
Bewoningswijze naastgelegen pand
Voorbeeld: een naastgelegen pand dat bewoond wordt door jongeren die onder psychiatrische begeleiding staan, kan een waardedrukkende werking hebben (Bron: Uitspraak gerechtshof Arnhem, nr. 01/01027).
Geluidsoverlast
Geluidsoverlast van vliegtuigen heeft in principe een waardedrukkende werking. De geluidsoverlast van een brug verminderde de WOZ-waarde. (Bron: Uitspraak gerechtshof Den Bosch, nr. 2533/1991, uitspraak gerechtshof Amsterdam , nr. 96/3759 E XI, nr. 99/01045 E XIV, uitspraak Hof Arhem, nr. 07/000377, uitspraak rechtbank Dordrecht, nr. 07/23). Tevens kan een tegenover de woning gevestigde horecagelegenheid waardedrukkend werken (Bron: Uitspraak Rechtbank Den Haag, nr. 07/6299).
Hoogspanningsmasten
Als de woning in de nabijheid van hoogspanningsmasten is geplaatst, kan dit invloed hebben op de hoogte van de WOZ-waarde (Bron: Uitspraak rechtbank Leeuwarden, nr. AW1879).
Ook kan uw woning minder waard worden. Dit wordt ook wel planschade genoemd. Kijk op www.cbbjuristen.nl voor meer informatie over dit onderwerp.
Lawaaiige buren of huisdieren
Buren of huisdieren die voor geluidsoverlast zorgen, kunnen waardedrukkend werken als er niet snel een einde lijkt te komen aan de overlast (Bron: Uitspraak gerechtshof Den Haag, nr. 01/03966, nr. 05/7572, nr. 06/5791). Burenoverlast kan eveneens een waardedrukkend effect hebben, wanneer de overlastbezorgers ook problemen hebben met veel andere buren (Bron: Uitspraak Rechtbank Arnhem 15 april 2009, nr. 08/3339).
Nieuwbouwwijk
Als u in een nieuwbouwwijk woont, kunt u overlast hebben door bouwactiviteiten of omdat bijvoorbeeld de bestrating nog ontbreekt. Dit kan de waarde beïnvloeden (Bron: Uitspraak Hof Arnhem, nr. 03024 E V). Niet alle rechters denken hier hetzelfde over, bijvoorbeeld als ze vinden dat de overlast van voorbijgaande aard is (Bron: Uitspraak gerechtshof Arnhem, nr. 98/03024).
Ook kan uw woning minder waard worden. Dit wordt ook wel planschade genoemd. Kijk op www.cbbjuristen.nl voor meer informatie over dit onderwerp.
Ongunstige ligging
Als bijvoorbeeld het uitzicht uit uw woning belemmerd wordt door de bouw van een grotere andere woning, moet hier rekening mee worden gehouden bij de bepaling van de WOZ-waarde van uw woning (Bron: Uitspraak rechtbank Leeuwarden, nr. 05/2392). Ook de onzekerheid of een pand wel of niet wordt gesloopt, kan een waardedrukkende werking hebben (Bron: Uitspraak Hoge Raad, nr. 35508).
Overlast geparkeerde auto’s
Overlast van geparkeerde auto’s kan een waardedrukkende werking hebben (Bron: Uitspraak gerechtshof Leeuwarden, nr. BK 996/017).
Uitzicht op begraafplaats
Het uitzicht op een begraafplaats kan een waardedrukkende werking hebben (Bron: Uitspraak gerechtshof Arnhem, nr. 01/02370).
UMTS-mast
De rechtbank Leeuwarden oordeelde dat het voornemen tot plaatsing van een UMTS-mast die op 175 meter afstand van de woning komt, een waardeverlagend effect kan hebben op de WOZ-waarde (Bron: Uitspraak rechtbank Leeuwarden, nr. AWB07/1792).
Windmolens
Windmolens kunnen een negatieve invloed hebben op de waarde van een woning door slagschaduw of geluidsoverlast. Inmiddels zijn er diverse uitspraken gedaan waaruit dit blijkt. Hoe groot de schade is, hangt af van de hoogte van de molen en wieken en de afstand ten opzichte van de woning (Bron: Uitspraak Rechtbank Leeuwarden, nr. 05/898 en nr. 05/899, Uitspraak Rechtbank Haarlem, nr. 05/4895).
Of windmolens een waardedrukkende werking hebben, is tevens afhankelijk van het gebruik van de grond in de nabijheid van de windmolens. Indien de grond recreatief wordt gebruikt, zal er sneller een waardedrukkende werking zijn dan bij agrarisch gebruik van de grond (Bron: Uitspraak Hof Leeuwarden, nr. 109/06). Ook de dreiging van de mo- gelijke aanleg van een windmolenpark kan een waardedrukkende werking hebben (Bron: Hof Arnhem, nr. 08/00246).
Ook kan uw woning minder waard worden. Dit wordt ook wel planschade genoemd. Kijk op www.cbbjuristen.nl voor meer informatie over dit onderwerp.
Onzekerheid uitvoering bouwplannen
Bouwplannen in de directe omgeving van de woning, waarvan de uitvoering nog onzeker is, hebben een waardedrukkende invloed. Bijvoorbeeld als het gaat om plannen voor een aansluiting op de snelweg (Bron: Uitspraak gerechtshof Amsterdam, nr. 07/002957).
Ook kan uw woning minder waard worden. Dit wordt ook wel planschade genoemd. Kijk op www.cbbjuristen.nl voor meer informatie over dit onderwerp.
Stichtingsprijs
Bij nieuwbouw is er (vaak) geen sprake van gerealiseerde transactieprijzen. Het afwijken van WOZ-waarden stichtingsprijzen is een complex en voor de gemiddelde consument ondoorzichtig proces dat om die reden vaak leidt tot een (onterecht) bezwaarschrift. [meer informatie]
Onverwerkte correcties
Omdat in de loop van het jaar de herwaardering in volle gang is, neemt naarmate het afhandelen van bezwaren langer duurt, het risico toe dat de conclusies uit de bezwaarprocedures niet meer tijdig in de nieuwe taxatiewaarden kunnen worden verwerkt. U kunt opnieuw bezwaar maken, indien de effecten van een eerdere bezwaarbehandeling niet, of niet correct, in de gemeentelijke administratie zijn verwerkt. [meer informatie]
Niet meenemen
Een aantal factoren resulteren elk jaar in een WOZ-bezwaar. Deze factoren zullen echter nooit leiden tot een verlaging van de WOZ-waarde.
Van alle onderstaande onderdelen adviseert Wozwaardeinfo om ze NIET op te nemen.
Waarderingsvoorschriften
Door de waarderingsficties wordt iedere eigenaar los van het feitelijke gebruik of een beperkt recht dat op de onroerende zaak rust belast. Er mag geen rekening worden gehouden met bijvoorbeeld verhuur of erfpacht. [meer informatie]
Periodieke waardeontwikkeling WOZ-waarden
De Waarderingskamer publiceert jaarlijks de gemiddelde stijgingen en dalingen van WOZ-waarden per gemeente. Wijkt de WOZ-waardeontwikkeling van uw woning sterk af van het gemiddelde in uw gemeente? Dan kan dat reden zijn om bezwaar te maken. [meer informatie]
Periodieke waardeontwikkeling woningmarkt
Een zeer significant aantal van de WOZ bezwaren leunt op de argumentatie dat de door de gemeente vastgestelde WOZ-waarde hoger is dan de huidige marktwaarde van het WOZ-object. De vooronderstelling dat een dergelijk argument grote kans van slagen zou hebben in het succesvol verlagen van de WOZ-waarde is echter veelal gestoeld op een verkeerde aanname. [meer informatie]
Niet aan de waarde gerelateerde grieven
Hoe betreurenswaardig het ook mag zijn dat een gemeente in de ogen van de belanghebbende een oncommunicatieve, niet- coöperatieve houding aanneemt; succes en verlaging van de WOZ-waarden zit hem in argumentatie gericht op kenmerken en factoren van het WOZ-object, niet van de gemeentelijke procedure. [meer informatie]
Komt u er niet uit: schakel een WOZ Jurist in
Een WOZ Jurist kan u namelijk stap voor stap begeleiden bij het opstellen van een bezwaarschrift dat echt hout snijdt en alle argumenten bevat die er toe doen waardoor een bezwaarschrift wordt opgesteld dat een grote kans van slagen heeft. De praktijk leert namelijk dat wanneer consumenten zelf bezwaar maken het slagingspercentage 40 hooguit 50% bedraagt terwijl als de WOZ Jurist het bezwaarschrift opstelt het slagingspercentage meer dan 80% bedraagt. Bovendien kan een WOZ Jurist ook nog eens andere referentiepanden, dan die in het taxatieverslag van de gemeente staan vermeld, gratis voor u opzoeken zodat vaak duidelijk wordt dat de gemeente de hoogste verkoopcijfers in uw buurt en omgeving heeft gebruikt om de WOZ waarde van uw woning vast te stellen. U heeft dan ook niet zelf koopsommenoverzichten bij het Kadaster op te vragen waar u weer voor moet betalen. Meld u zich dan ook gerust aan bij een WOZ Jurist die u gratis verder kan bijstaan. De reden waarom de WOZ Jurist u gratis kan bijstaan vindt u op onze webpagina:
Waarom is onze dienstverlening gratis?
Contact
Vul hieronder uw naam, telefoonnummer, en e-mailadres in, en een van onze juristen zal contact met u opnemen voor een persoonlijk, kosteloos telefonisch consult. Tijdens het telefonische consult zal blijken of het zin heeft om bezwaar te maken of niet. Indien blijkt dat dit zo is, ook dan zullen er geen kosten door de jurist bij u in rekening worden gebracht voor de verder te ondernemen stappen.
