Een WOZ-bezwaar heeft vaak een goede reden. Gemeenten stellen de WOZ-waarde vast na een uitgebreide marktanalyse. Toch kan het gebeuren dat in individuele gevallen de WOZ-waarde te hoog wordt vastgesteld. Hieronder vindt u een overzicht van argumenten die u kunt gebruiken in uw WOZ-bezwaar of beroep.
De gemeente gaat bij het bepalen van de WOZ-waarde uit van de feiten zoals onderhoud en voorzieningen. Die hebben betrekking op het WOZ-object en behoeven geen vergelijking te hebben met referentiepanden om in een verlaging van de WOZ-waarde te resulteren.
Bepaalde objecten zijn vrijgesteld van OZB en hoeven geen WOZ-waarde te krijgen. Deze objecten ontvangen geen OZB-aanslag en soms ook geen WOZ-beschikking. De vrijstellingen staan beschreven in de Wet WOZ, de Gemeentewet en in gemeentelijke verordeningen.
Voorbeelden van vrijgestelde objecten zijn:
Gebouwen bestemd voor openbare eredienst (kerken)
Natuurterreinen
Standbeelden
Bedrijfsmatig gebruikte cultuurgronden (land- en bosbouwgronden) [meer informatie]
Om uw woning te kunnen taxeren, moet eerst duidelijk zijn wat precies wordt meegenomen in de taxatie. De Wet WOZ bevat regels voor “de afbakening” van het te taxeren object. Deze regels bepalen bijvoorbeeld of uw garage of berging moet worden opgenomen in de taxatiewaarde van uw woning. [meer informatie]
De gemeente moet de hoogte van de WOZ-waarde onderbouwen met een aantal referentiepanden. Omdat de gemeente bij het selecteren van deze referentiepanden vaak een geautomatiseerd proces gebruikt, kan nader onderzoek nieuwe kenmerken aan het licht brengen die de waarde kunnen verlagen.
Dit nader onderzoek is onderverdeeld in vier onderdelen, die allemaal tot doel hebben om het waardeargument van de gemeente (gebaseerd op de referentiepanden) te ontkrachten.
Referentiepanden zijn woningen die op verschillende kenmerken vergelijkbaar zijn met een woning waarvoor de WOZ-waarde moet worden vastgesteld. Deze panden worden gebruikt om een nauwkeurig taxatierapport op te stellen en de juiste WOZ-waarde te bepalen.
Het kan echter voorkomen dat de gekozen referentiepanden niet goed vergelijkbaar zijn met uw woning. De gebruikte referentiepanden geven dan geen goede afspiegeling van uw eigen woning in de WOZ-beschikking. [meer informatie]
Een bezwaarschrift tegen uw WOZ-waarde kunt u ondersteunen met een taxatierapport. Wanneer een taxatierapport specifiek wordt opgesteld om de hoogte van de WOZ-waarde te betwisten en als bezwaarargument te dienen, wordt dit ook wel een “WOZ contra taxatie” genoemd. [meer informatie]
Objectkenmerken zijn eigenschappen van uw woning die meetellen bij het bepalen van de WOZ-waarde. Slechts een deel van deze kenmerken moet verplicht worden meegenomen in de waardebepaling. Hierdoor kunnen er hiaten ontstaan in de argumentatie van de gemeente wanneer u bezwaar maakt tegen uw WOZ-waarde. [meer informatie]
Er zijn nog veel meer kenmerken die invloed kunnen hebben op de waardebepaling van een WOZ-object. Bij omgevingskenmerken kan het voorkomen dat deze niet of op een onjuiste manier zijn meegenomen in de waardebepaling. Deze omissies kunnen dienen als basis voor een argument in uw bezwaarschrift. [meer informatie]
Naast het ontkrachten van de gemeentelijke referentiepanden zijn er nog andere argumenten die u kunt aandragen om de WOZ-waarde met succes te verlagen. Deze extra argumenten kunnen worden onderverdeeld in drie categorieën: de verkoopprijs, de stichtingsprijs en onverwerkte correcties. Via onderstaande links vindt u meer informatie over elk van deze onderwerpen.
De verkoopprijs rond de waardepeildatum van een (nieuwbouw)woning is niet automatisch gelijk aan de WOZ-waarde. In het algemeen geldt wel dat, als de objectafbakening (wat precies tot het object wordt gerekend) overeenkomt, de WOZ-waarde niet significant zou moeten afwijken van de verkoopprijs.[meer informatie]
Belanghebbende kan ook een woning hebben die in strijd met het bestemmingsplan wordt gebruikt: een meergeneratiewoning (ouder(s) en kinderen wonen onder één dak) of dat er een extra tijdelijk woonverblijf is en wordt ook wel een mantelzorgwoning genoemd. Een nieuwe eigenaar moet er rekening mee houden dat het bestemmingsplan voor hem wél gehandhaafd wordt en voor hem sprake is van 1 woning (Bron: Uitspraak Hoge Raad, nr. 43879).
Beperking door het bestemmingsplan
Terwijl de meeste woningen alleen een woonbestemming hebben, kan het voorkomen dat naastgelegen panden ook een werkbestemming hebben. Denk bijvoorbeeld aan een buurman of buurvrouw met een artsenpraktijk aan huis. Ook kan er sprake zijn van een bedrijfsbestemming in de buurt. Deze situaties kunnen leiden tot geluidsoverlast, verkeershinder of parkeerproblemen, wat een waardedrukkend effect kan hebben op uw woning.
Als de bestemming van de grond voor uw woning verandert van agrarisch naar wonen, betekent dit dat er gebouwd mag worden. Dit heeft een negatieve invloed op de waarde van uw woning.
Een geplande wijziging in een bestemmingsplan wordt alleen meegenomen bij de waardebepaling als de kans op doorvoering zo reëel is dat potentiële kopers er rekening mee zouden houden.
Een vrijstelling op het bestemmingsplan die alleen voor de huidige eigenaar geldt, heeft een waardedrukkende invloed. Een potentiële koper zal er rekening mee houden dat de gemeente voor hem het bestemmingsplan zal handhaven. Hierdoor wordt de WOZ-waarde negatief beïnvloed. (Bron: Uitspraak Hoge Raad, nr. 43879).
Als het bestemmingsplan wordt gewijzigd, kunt u schade ondervinden. Wanneer de bestemming van grond voor uw woning verandert van agrarisch naar wonen, waardoor er bebouwing mogelijk wordt, kan dit ervoor zorgen dat uw woning in waarde daalt of dat uw gebruiksmogelijkheden worden beperkt. Dit wordt planschade genoemd. Kijk op www.cbbjuristen.nl voor meer informatie over dit onderwerp.
Voorbeeld: Een woning kan minder waard worden als een naastgelegen pand bewoond wordt door jongeren die psychiatrische begeleiding krijgen. Dit kan een waardedrukkend effect hebben op uw eigen woning. (Bron: Uitspraak gerechtshof Arnhem, nr. 01/01027).
Geluidsoverlast van vliegtuigen heeft over het algemeen een waardedrukkend effect op woningen. Ook is in de rechtspraak bevestigd dat geluidsoverlast van een brug kan leiden tot een lagere WOZ-waarde.(Bron: Uitspraak gerechtshof Den Bosch, nr. 2533/1991, uitspraak gerechtshof Amsterdam , nr. 96/3759 E XI, nr. 99/01045 E XIV, uitspraak Hof Arhem, nr. 07/000377, uitspraak rechtbank Dordrecht, nr. 07/23). Tevens kan een tegenover de woning gevestigde horecagelegenheid waardedrukkend werken (Bron: Uitspraak Rechtbank Den Haag, nr. 07/6299).
Als een woning dicht bij hoogspanningsmasten of windturbines staat, kan dit een negatieve invloed hebben op de hoogte van de WOZ-waarde.(Bron: Uitspraak rechtbank Leeuwarden, nr. AW1879).
Een wijziging in het bestemmingsplan kan ook de waarde van uw woning verminderen. Dit wordt planschade genoemd.. Kijk op www.cbbjuristen.nl voor meer informatie over dit onderwerp.
Aanhoudende geluidsoverlast van buren of huisdieren kan een waardedrukkend effect hebben op uw woning, vooral als er geen zicht is op een snelle oplossing van het probleem. (Bron: Uitspraak gerechtshof Den Haag, nr. 01/03966, nr. 05/7572, nr. 06/5791). Burenoverlast kan eveneens een waardedrukkend effect hebben, wanneer de overlastbezorgers ook problemen hebben met veel andere buren (Bron: Uitspraak Rechtbank Arnhem 15 april 2009, nr. 08/3339).
Als u in een nieuwbouwwijk woont, kunt u hinder ondervinden door lopende bouwactiviteiten of door het ontbreken van bijvoorbeeld bestrating. Deze omstandigheden kunnen een negatieve invloed hebben op de waarde van uw woning. (Bron: Uitspraak Hof Arnhem, nr. 03024 E V). Niet alle rechters denken hier hetzelfde over, bijvoorbeeld als ze vinden dat de overlast van voorbijgaande aard is (Bron: Uitspraak gerechtshof Arnhem, nr. 98/03024).
Ook kan uw woning minder waard worden. Dit wordt ook wel planschade genoemd. Kijk op www.cbbjuristen.nl voor meer informatie over dit onderwerp.
Als bijvoorbeeld het uitzicht uit uw woning belemmerd wordt door de bouw van een grotere andere woning, moet hier rekening mee worden gehouden bij de bepaling van de WOZ-waarde van uw woning (Bron: Uitspraak rechtbank Leeuwarden, nr. 05/2392). Ook de onzekerheid of een pand wel of niet wordt gesloopt, kan een waardedrukkende werking hebben (Bron: Uitspraak Hoge Raad, nr. 35508).
Overlast van geparkeerde auto’s kan een waardedrukkende werking hebben (Bron: Uitspraak gerechtshof Leeuwarden, nr. BK 996/017).
Het uitzicht op een begraafplaats kan een waardedrukkende werking hebben (Bron: Uitspraak gerechtshof Arnhem, nr. 01/02370).
De rechtbank Leeuwarden oordeelde dat het voornemen tot plaatsing van een UMTS-mast die op 175 meter afstand van de woning komt, een waardeverlagend effect kan hebben op de WOZ-waarde (Bron: Uitspraak rechtbank Leeuwarden, nr. AWB07/1792).
Windturbines kunnen een negatieve invloed hebben op de waarde van een woning door infrasoon geluid, laag frequent geluid, slagschaduw of geluidsoverlast. Inmiddels zijn er diverse uitspraken gedaan waaruit dit blijkt. Hoe groot de schade is, hangt af van de hoogte van de molen en wieken en de afstand ten opzichte van de woning (Bron: Uitspraak Rechtbank Leeuwarden, nr. 05/898 en nr. 05/899, Uitspraak Rechtbank Haarlem, nr. 05/4895).
Of windmolens of windturbines een waardedrukkende werking hebben, is tevens afhankelijk van het gebruik van de grond in de nabijheid van de windmolens. Indien de grond recreatief wordt gebruikt, zal er sneller een waardedrukkende werking zijn dan bij agrarisch gebruik van de grond (Bron: Uitspraak Hof Leeuwarden, nr. 109/06). De dreiging van de mogelijke aanleg van een windmolenpark kan een waardedrukkende werking hebben (Bron: Hof Arnhem, nr. 08/00246).
Uw woning kan minder waard worden. Dit heet planschade. Kijk op www.cbbjuristen.nl voor meer informatie over dit onderwerp.
Bouwplannen in de directe omgeving van de woning, waarvan de uitvoering nog onzeker is, hebben een waardedrukkende invloed. Bijvoorbeeld als het gaat om plannen voor een aansluiting op de snelweg (Bron: Uitspraak gerechtshof Amsterdam, nr. 07/002957).
Uw woning kan minder waard worden. Sprake is dan van planschade. Kijk op www.cbbjuristen.nl voor meer informatie over dit onderwerp.
Bij nieuwbouw is er (vaak) geen sprake van gerealiseerde transactieprijzen. Het afwijken van WOZ-waarden stichtingsprijzen is een complex en voor de gemiddelde consument ondoorzichtig proces dat om die reden vaak leidt tot een (onterecht) bezwaarschrift. [meer informatie]
Omdat in de loop van het jaar de herwaardering in volle gang is, neemt naarmate het afhandelen van bezwaren langer duurt, het risico toe dat de conclusies uit de bezwaarprocedures niet meer tijdig in de nieuwe taxatiewaarden kunnen worden verwerkt. U kunt opnieuw bezwaar maken, indien de effecten van een eerdere bezwaarbehandeling niet, of niet correct, in de gemeentelijke administratie zijn verwerkt. [meer informatie]
Een aantal factoren resulteren elk jaar in een WOZ-bezwaar. Deze factoren zullen echter nooit leiden tot een verlaging van de WOZ-waarde.
Van alle onderstaande onderdelen adviseert Wozwaardeinfo om ze NIET op te nemen.
Door de waarderingsficties wordt iedere eigenaar los van het feitelijke gebruik of een beperkt recht dat op de onroerende zaak rust belast. Er mag geen rekening worden gehouden met bijvoorbeeld verhuur of erfpacht. [meer informatie]
De Waarderingskamer publiceert jaarlijks de gemiddelde stijgingen en dalingen van WOZ-waarden per gemeente. Wijkt de WOZ-waardeontwikkeling van uw woning sterk af van het gemiddelde in uw gemeente? Dan kan dat reden zijn om bezwaar te maken. [meer informatie]
Een zeer significant aantal van de WOZ bezwaren leunt op de argumentatie dat de door de gemeente vastgestelde WOZ-waarde hoger is dan de huidige marktwaarde van het WOZ-object. De vooronderstelling dat een dergelijk argument grote kans van slagen zou hebben in het succesvol verlagen van de WOZ-waarde is echter veelal gestoeld op een verkeerde aanname. [meer informatie]
Hoe betreurenswaardig het ook mag zijn dat een gemeente in de ogen van de belanghebbende een oncommunicatieve, niet- coöperatieve houding aanneemt; succes en verlaging van de WOZ-waarden zit hem in argumentatie gericht op kenmerken en factoren van het WOZ-object, niet van de gemeentelijke procedure. [meer informatie]
Een WOZ Jurist kan u namelijk stap voor stap begeleiden bij het opstellen van een bezwaarschrift dat echt hout snijdt en alle argumenten bevat die er toe doen waardoor een bezwaarschrift wordt opgesteld dat een grote kans van slagen heeft. De praktijk leert namelijk dat wanneer consumenten zelf bezwaar maken het slagingspercentage 40 hooguit 50% bedraagt terwijl als de WOZ Jurist het bezwaarschrift opstelt het slagingspercentage, door goed vooronderzoek, meer dan 90% bedraagt. Bovendien kan een WOZ Jurist ook nog eens andere referentiepanden, dan die in het taxatieverslag van de gemeente staan vermeld, voor u opzoeken zodat vaak duidelijk wordt dat de gemeente de hoogste verkoopcijfers in uw buurt en omgeving heeft gebruikt om de WOZ waarde van uw woning vast te stellen. U heeft dan ook niet zelf koopsommenoverzichten bij het Kadaster op te vragen. Meld u zich dan ook gerust aan bij een WOZ Jurist die u op maat verder kan bijstaan.
Vul hieronder uw naam, telefoonnummer, en e-mailadres in, en een van onze juristen zal contact met u opnemen voor een persoonlijk, kosteloos telefonisch consult. Tijdens het telefonische consult zal blijken of het zin heeft om bezwaar te maken of niet. Indien blijkt dat dit zo is, zullen wij u kunnen bijstaan voor de verder te ondernemen stappen.
