Stichtingsprijs als bezwaarargument

Bij de waardebepaling van een woning maakt de gemeente maakt gebruik van de meest actuele vergelijkbare verkooptransacties of andere voorhanden zijnde relevante data. Bij bijvoorbeeld nieuwbouw is er (vaak) geen sprake van gerealiseerde transactieprijzen. Het afwijken van WOZ-waarden stichtingsprijzen is een complex en voor de gemiddelde consument ondoorzichtig proces dat om die reden vaak leidt tot een (onterecht) bezwaarschrift.

Waardebepaling bij nieuwbouw

Normaliter dient een waardebepaling plaats te vinden op basis van de marktwaarde die het WOZ-object had op de waardepeildatum. Een uitzondering wordt gemaakt voor nieuwbouwwoningen omdat er dan geen sprake is van een volwaardig WOZ-object ten tijde van de waardepeildatum. Dit geld zowel voor vrije vestiging (een woning waarvoor geen huisvestingsvergunning nodig is om het huis te mogen bewonen) als voor individuele nieuwbouw.

Als er sprake is van nieuwbouw zijn er een aantal uitgangspunten om de hoogte van de WOZ-waarde te bepalen:

Er zijn vergelijkbare verkooptransacties beschikbaar

Het feit dat er sprake is van nieuwbouw neemt niet weg dat er wel degelijk vergelijkbare verkooptransacties beschikbaar kunnen zijn (dit geldt niet voor waardebepaling van niet-afgebouwde objecten) De Waarderingskamer geeft duidelijk aan dat wanneer verkooptransacties voorhanden zijn, deze de voorkeur verdienen bij de waardebepaling van een afgebouwd object.

Ook uit de jurisprudentie blijkt dat de gerealiseerde prijs (rond de peildatum) van een vergelijkbare bestaande woning in het algemeen een sterker argument vormt dan de prijs van een nieuwbouwwoning.

Waardebepaling van afgebouwde object

Met het begin van het huidige WOZ-tijdvak wordt 1 januari van het huidige kalenderjaar bedoeld (de laatste waardepeildatum ligt op 1 januari van het vorige kalenderjaar). Indien de nieuwbouwwoning gereed is voor het begin van het WOZ-tijdvak, dan neemt de gemeente als uitgangspunt de waarde van de afgebouwde woning.

De waarde van de afgebouwde woning bestaat uit de volgende componenten

  • De vrij-op-naam prijs (gecorrigeerd i.g.v. MGE*) incl. BTW
  • De betaalde bouwrente incl. BTW
  • Kosten van minder/meerwerk tijdens bouw incl. BTW

Dit bedrag wordt herleid tot het prijsniveau van de waardepeildatum en vervolgens vermeerderd met de kosten van aanvullende werkzaamheden na de oplevering.

* Maatschappelijk Gebonden Eigendom (MGE) is een vorm van eigenwoningbezit in de sociale sector. Hierbij is de bewoner eigenaar van de woning, maar is de woningcorporatie verantwoordelijk voor groot onderhoud. Bij een Maatschappelijk Gebonden Eigendom is de vrij-op-naam-prijs lager vastgesteld als gevolg van overheidsregelingen zoals bijvoorbeeld subsidiering van de grondprijs. Bij het vaststellen van de WOZ-waarde worden deze effecten gecorrigeerd waardoor aansluiting wordt gevonden bij de marktwaarde. Vervolgens vindt de berekening plaats conform het voorgaande;

Waardebepaling van niet-afgebouwde object

Objecten in aanbouw waarvoor een bouwvergunning is verleend, worden gewaardeerd op de vervangingswaarde, dat wil zeggen de grondwaarde plus de stichtingskosten van de opstal naar de toestand op 1 januari van het huidige kalenderjaar. Dit geldt zowel voor woningen als voor niet-woningen. Bij

  • grondwaarde wordt vrijwel zonder uitzondering bepaald door het aantal vierkante meter keer de prijs per vierkante meter incl. BTW te nemen.
  • stichtingskosten worden bepaald door de geschatte stichtingskosten incl. BTW voor de in aanbouw zijnde opstal te vermenigvuldigden met het voortgangspercentage per 1 januari van het desbetreffende jaar

Wist u dat wozwaardeinfo.nl al duizenden bezwaarschriften succesvol heeft afgerond.

Maak ook bezwaar als uw WOZ te hoog is