WOZ beschikking, huurders ook opgelet

Aan het begin van elk jaar ontvangt vrijwel ieder huishouden met een koop- of huurwoning een WOZ beschikking. WOZ staat voor Waardering Onroerende Zaken, een inschatting van de waarde van uw woning dat elk jaar opnieuw plaatsvindt. De hoogte van de OZB is direct gerelateerd aan de hoogte van de WOZ-waarde.

WOZ beschikking voor niet bewoonde panden

Ook voor panden die niet worden bewoond geldt dat ambtshalve een WOZ beschikking wordt vastgesteld en ook OZB wordt opgelegd. Dit betekent dat indien u eigenaar bent van een onbewoond pand u een WOZ beschikking kunt verwachten met de daarbij behorende kosten.

Een uitzondering wordt gemaakt indien het pand maar gedeeltelijk wordt bewoond. Indien de waarde van het bewoonde gedeelte minder dan 70% van het totale pand is komt het niet in aanmerking voor een OZB-aanslag. In veel gevallen kunt u bij de gemeentelijke belastingdienst een opgave van de waarde van het woondeel aanvragen. Het heeft in dit geval dus niet zozeer te maken met het daadwerkelijk bewonen van het pand maar met de waarde van het bewoonde gedeelte.

Huurder krijgen sinds belastingjaar 2016 ook een WOZ beschikking

Sinds 1 oktober 2015 heeft de overheid bepaald dat ook huurders van woningen een WOZ beschikking krijgen. Wanneer sprake is van sociale huur, is de WOZ-waarde vanaf 1 oktober 2015 mede de basis voor de maximale toelaatbare huurprijs van uw woning of appartement. De maximale huurprijs wordt dan ook bepaald op grond van de WOZ-waarde van uw sociale huurwoning. Wanneer u bijvoorbeeld een woning in de private sector huurt, kunt u nog binnen 6 maanden na aanvang van de huur naar de Huurcommissie vragen en ter discussie stellen of toch wel sprake is van een sociale huurwoning.

Een lagere WOZ-waarde van de sociale huurwoning kan bij de Huurcommissie als argument worden gebruikt om een lagere huurprijs te realiseren. U kunt naar de Huurcommissie stappen omdat u het bijvoorbeeld niet eens bent met de voorgestelde huurverhoging, het aantal huurpunten niet kloppen, bijvoorbeeld door een lagere WOZ-waarde en sprake is van achterstallig onderhoud en de WOZ-waarde daardoor ook te hoog is. Wanneer het een huurwoning in de private sector betreft kunt u binnen 6 maanden protesteren om alsnog een huurverlaging te realiseren.

Controleer dan ook altijd of de WOZ-waarde van uw sociale huurwoning te hoog is. Let daarbij op dat binnen 6 weken na ontvangst van de beschikking bezwaar tegen de WOZ-waarde van uw woning of appartement moet worden ingediend. Anders bent u te laat.

De WOZ-waarde wordt berekend aan de hand van de vergelijkingsmethode. Andere verkoopcijfers van woningen dan wel appartementen, ook wel referentie-objecten genoemd, zijn grondslag voor die berekening. Vaak wordt niet rekening gehouden met verschillen zoals beter onderhoud en gunstiger ligging van die referentie-objecten met uw woning of appartement. Stel dan ook dat uw woning aan een drukke weg ligt met veel lawaai en vervuiling en het referentie-object niet, dan moet rekening worden gehouden met dat verschil.

Door verlaging van de WOZ-waarde kan de maximale huurprijs worden verlaagd en leiden tot een lagere huurprijs, maar kan ook zorg dragen dat de maximale huurprijs minder (snel) stijgt. Veel huurders verhuren namelijk woningen/appartementen voor de maximale huurprijs.

Rekenvoorbeeld lagere huurprijs door bezwaar tegen WOZ-waarde:

Elke € 7.900,- van de WOZ-waarde levert 1 punt op;

Voorbeeld: van een woning van 80 m2 daalt de WOZ-waarde na bezwaar van € 180.000,- naar € 160.000,-. Een waardedaling van € 20.000,-.

Door de waardedaling heeft u een voordeel van € 309,- huur per jaar, namelijk:
• € 20.000/€ 7.900 = 2,53 punten
• € 20.000/100 m2 = 250
• 250/120 =2,08 punten

2,53 punten + 2,08 punten = 4,61 punten

Afgerond op hele punten is dat 5 punten. Gemiddeld is een punt in het puntensysteem € 5,15 waard. In dit voorbeeld gaat de maximale huurprijs met € 25,75 per maand omlaag en per jaar € 309,- op grond van de lagere WOZ-waarde van uw woning of appartement. Gratis bezwaar maken tegen de WOZ-waarde is zeker de moeite waard.

 

Wordt het pand gebruikt voor bedrijfsdoeleinden dan dienen de huurders gebruikersbelasting OZBG te betalen. Voor bedrijven is ook van belang dat in sommige gevallen onterecht gebruikersbelasting wordt opgelegd. Bijvoorbeeld bij een onbebouwd bedrijvenperceel, wanneer een object al jarenlang leeg staat en, ondanks vele pogingen, niet kan worden verhuurd of wanneer een bedrijfsobject voor gedeelten door studenten als woning wordt gebruikt.

De WOZ-waarde is verantwoordelijk voor de hoogte van uw OZB-aanslag

De elk jaar opnieuw door de gemeente vastgestelde WOZ-waarde is onder andere verantwoordelijk voor de hoogte van de door u te betalen onroerendezaakbelasting. Het verlagen van het OZB-tarief geschied daarom niet door een bezwaar te maken tegen de OZB maar door dat te doen tegen de hoogte van de WOZ-waarde. Doordat de WOZ-waarde elk jaar opnieuw wordt vastgesteld kan dus ook de hoogte van de OZB-aanslag per jaar verschillen.

OZB dient betaald te worden door eigenaar op 1 januari

De verantwoordelijke betaler voor de OZB wordt vastgesteld per 1 januari. Dit houdt in dat zelfs indien u op 2 januari bent verhuisd u voor dat lopende jaar de OZB-aanslag dient te betalen. Bij de betrokken notaris wordt vaak een regeling getroffen met de nieuwe woning eigenaar om de kosten te verhalen.

OZB-aanslag verlagen via een bezwaarschrift WOZ

Deze WOZ-waarde is voor de gemeente het uitgangspunt voor een aantal belastingen. Tegen de hoogte van de WOZ-waarde kunt u bezwaar maken door een bezwaarschrift schrijven. U krijgt een aanslag wanneer u op 1 januari van 2016 in bezit was van een woning. Bent u samen mede eigenaar van een woning dan wordt de ozb aanslag naar één van de eigenaren gestuurd. U bent er echter vrij in om ook een aanslag op te vragen bij de gemeente zodat u geheel zelfstandig een bezwaarschrift kan maken.

Komt u er niet uit: schakel een WOZ Jurist in

Een WOZ Jurist kan u namelijk stap voor stap begeleiden bij het opstellen van een bezwaarschrift dat echt hout snijdt en alle argumenten bevat die er toe doen waardoor een bezwaarschrift wordt opgesteld dat een grote kans van slagen heeft. De praktijk leert namelijk dat wanneer consumenten zelf bezwaar maken het slagingspercentage 40 hooguit 50% bedraagt terwijl als de WOZ Jurist het bezwaarschrift opstelt het slagingspercentage meer dan 80% bedraagt. Bovendien kan een WOZ Jurist ook nog eens andere referentiepanden, dan die in het taxatieverslag van de gemeente staan vermeld, gratis voor u opzoeken zodat vaak duidelijk wordt dat de gemeente de hoogste verkoopcijfers in uw buurt en omgeving heeft gebruikt om de WOZ waarde van uw woning vast te stellen. U heeft dan ook niet zelf koopsommenoverzichten bij het Kadaster op te vragen waar u weer voor moet betalen. Meld u zich dan ook gerust aan bij een WOZ Jurist die u gratis verder kan bijstaan. De reden waarom de WOZ Jurist u gratis kan bijstaan vindt u op onze webpagina:

Waarom is onze dienstverlening gratis?

 

Wist u dat wozwaardeinfo.nl al duizenden bezwaarschriften succesvol heeft afgerond.

Maak ook bezwaar als uw WOZ te hoog is